m88 casino app权续期，悬而未决的几个坎儿
1.事件回放
近日，温州部分市民因m88 casino app年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。
据报道，这部分m88 casino app年限为20年，系早年温州市区实施国有m88 casino app权出让工作将划拨性质的国有m88 casino app权转为出让性质的国有m88 casino app权时，在不超过法定70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方选择办理出让手续，并相应缴纳土地出让金。
如果当年温州的这批用地使用权期限较长，而非20年的话，显然这个问题的爆发不会这么早。但是，从现行法律规定来看，不论是在温州爆发还是在其他地方爆发，只是时间问题。因为现行法律体系对此问题一直“悬而未决”。
2.现行法律规定住宅用地到期后自动续期，但对是否无偿续期、续费标准、续期期限等均未规定
《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但没有明确规定续期后是否需要支付m88 casino app费、支付标准和续期期限等问题。
3.地方的探索和实践
由于现行法律法规缺乏明确而具体的规则，造成地方政府不得不进行无奈而艰难的探索和实践。以下我们简单列举几种有代表性的实践做法。
实践一 参照m88 casino app出让，按评估价收取m88 casino app出让金
前文提及的温州案例中，当地国土部门目前参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有m88 casino app权出让合同。
如果属实，该做法诸多细节仍有待商榷。例如，住宅用地自动续期是否能适用或参照出让的规定？根据《物权法》，商品住宅用地需要通过招标、拍卖等公开竞价的方式出让。在自动续期的情况下，显然不能简单照搬采用“招拍挂”方式。那么，如何尊重“历史”，以使“续期”有别于重新出让或首次出让？其次，自动续期规定下，房屋所有权人是否有议价权？如有，要求房屋所有权人按照评估价格支付出让金，是否侵害了房屋所有权人的议价权？如果房屋所有权人不同意政府（出让人）的定价，是否会导致其违反《物权法》关于“自动”续期的规定以及因此可能引起的法律后果，均可能导致m88 casino app无法落实。
实践二 维持原状，等待指示
据查询公开新闻报道，在青岛也曾发生过与温州类似的情况。目前，对于超过m88 casino app权期限的住宅房屋办理过户暂不受影响。据称地方主管部门已将情况上报，但尚未得到进一步指示。
该做法固然可以解决某些现实问题，但伴随m88 casino app权权属的不确定状态，不动产价值如何准确确定、不动产统一登记制度如何实施等均会受到影响。
实践三 无须申请，自动续期
根据海南、河南郑州和陕西商洛等地的规定，住宅建设用地使用权期满自动续期，不需要所有权人提出续期申请或等待政府有关部门的批准。成都规定，在住宅建设用地使用权期间届满后，土地登记机关可在该宗地的土地登记簿上填写“依法自动续期”等内容，并可依m88 casino app权人要求在其土地权利证书的备注栏内作相应记载。
该做法实质上与“实践二”并无区别，只是暂时回避了矛盾，但续期是有偿还是无偿？如果是有偿的，如何计算？如果是无偿的，日后国家出台明确规则后如何有效衔接？这一系列问题仍未解决。
4.亟待解决的问题
综合各地实践来看，不论何种做法均属探索性质，在现行规则下很难做出有效制度设计。如相关做法对法律法规有所突破则又会影响其法律效力。所以，此问题的解决仍取决于上位法尽快出台，而顶层设计无法回避以下问题：
第一，续期时是否应当支付m88 casino app费?
目前讨论最多的是住宅用地续期后是否应支付m88 casino app费的问题。有人认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付m88 casino app费。也有人认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。
我们认为这个问题应与房地产税的改革等问题统筹考虑，不是简单的收费或不收的问题。此外，我们倾向于认为，应当区分情况，区别对待。对于维持住宅用途的，应无偿续期，否则，一旦房屋所有权人同国土部门就续期费用达不成一致意见，将不能续期，自动续期的规定将名存实亡。对于擅自改变m88 casino app用途的，应有偿，甚至须经规划、国土等部门批准后方可续期。
第二，m88 casino app费标准和支付方式?
如果需要支付m88 casino app费的话，引申出的二个问题是，按什么标准支付m88 casino app费，以及是一次性支付，还是分期支付。如果按照评估价或基准地价，对房屋所有权人而言，可能难以接受。房屋状况也比较复杂，让所有权人为破旧的老房子支付高昂的使用费，心理上可能比较抵触。对于随时可能拆掉重建的老房子，让房屋所有权人一次性交纳几十年的m88 casino app费也是难以接受的。
我们认为，如果必须交纳m88 casino app费，可规定一次性趸交或分期交纳等多种方式供房屋所有权人选择。其中，分期交纳的，参考城镇m88 casino app税的方式，即根据不同的地段确定不同的收费标准，每年或每半年交纳一次。
第三，续期的期限如何确定?
实践中，很多住宅所在m88 casino app的出让期限为70年。根据先行法律，居住用地最长的出让期限为70年，是否意味着续期的期限也应是70年？
我们认为，续期期限与是否限制续期次数有关。如果不限制续期次数，则可以无需规定明确的续期期间或由房屋所有权人自行选择，但可以规定，至房屋灭失或被征收时期限届满。如果限制续期次数，则可以原出让年限为准确定续期期限。
第四，续期的次数是否以一次为限?
《物权法》没有规定续期的次数。我们认为，只要建筑物没有灭失或被征收，续期次数将不受限制。
第五，改变用途是否也自动续期?
实践中，有些房屋所有权人将住宅房屋改为商业、办公或其他用途。我们认为，对于改变用途的，不能自动续期，因为《物权法》规定，只有住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。将住宅房屋改为其他用途，已经不属于住宅，即便最初的土地用途为住宅，甚至m88 casino app证上记载的用途为住宅，也不应自动续期。否则，即违背了《物权法》设定住宅用地自动延期的初衷。
第六，续期是否需要办理登记?
现有m88 casino app证和不动产权证书均记载有m88 casino app权的期限，住宅用地续期是否需要办理变更登记呢？我们认为，可将办理变更登记作为房屋所有权人的权利，而非义务。即房屋所有权人可以要求办理变更登记。如果要求，登记机关应予登记。但不办理登记应不会导致m88 casino app权丧失。对于擅自改变房屋用途的，国土部门可以要求房屋所有权人改正或要求其办理用途变更登记。
随着时间的推移，m88 casino app权期满续期的情形会越来越多。我们呼吁立法机关尽快将此事列入立法计划，，彻底解决这一“悬而未决”的问题。在此之前，不妨通过授权试点等方式进行有益探索，积累经验，稳定不动产法律关系。
