郝m88 casino app谈投资美国之五：投资美国地产

【郝勇m88 casino app是君合美国分所主管中国企业境外投资业务的合伙人，他自2003年起在纽约执业，就公司、并购、地产、银行、基金等事务具有丰富经验。日前，郝m88 casino app应邀在上海智合法律新媒体进行了投资美国的专题讲座，君合微信现独家连载郝m88 casino app此次专题讲座的文字实录，本文为第五部分。部分文字稍作整理，但总体谈话风格原样保留。】

m88 casino app投资美国的各个领域中，房地产可能是最热点的，无论是商业地产还是住宅，近年来都有突飞猛进的增长。下面讲一下我在代表m88 casino app客户投资美国商业地产过程中常见的法律问题。

首先谈一下投资架构，最典型的是通过美国控股公司（Inc.）之下的项目公司（LLC）来持有地产。这从公司运营和资产出售方面，都提供了更多的余地和灵活性，在出售的时候，可以由LLC 作为卖家，直接把它持有的地产出售，也可以考虑由Inc.作为卖家，把它所持有的 LLC 的股权出售。合理的结构设计还可以避免在美国相关法律（FIRPTA）下对外国卖家征收的预提税。各种方式的优劣需要依具体情况而定。

之前提到，美国没有工商局，对于股权来说没有登记的系统，但在不动产方面却有一个很健全的产权登记系统。m88 casino app买家在考察美国不动产时，首先应该调取和审阅产权报告。报告会显示现在的产权所有人是谁，并且可以显示产权转让的历史，在某些地方比如曼哈顿，产权转手的情况甚至可以追溯到几十年前。另外需要特别注意产权报告中显示的在产权上施加的附属权益，比方说抵押、按揭、地役权等，判断产权有没有瑕疵。

无论产权报告多准确全面，它都不能完全避免日后第三方对产权提出主张，比如买家买下来两三年以后，第三方来说当时卖给你们的卖家，产权并不是它的，或者基于其它理由主张一些权利，产权保险就可以解决这个问题。第三方对你的产权进行主张时，直接找产权保险公司就可以了，你的产权是不受任何影响的。在购买的时候交少量的保费，就可以保证你的产权不会受到挑战，这在美国几乎是必须的。产权保险包括业主的产权保险，如果你需要银行贷款，银行也会要求你给它付保费，购买贷款人的产权保险。产权登记和保险系统在很大程度上降低了交易成本，增加了地产交易信息的透明性，提高了交易效率。

我想特别提一下定金、尽调和签约的关系。在我们代表m88 casino app买家时，这经常是面临的第一个问题：见到任何尽调材料之前，首先谈判定金怎么交、交多少、什么时候能退、什么条件下能退。像在纽约这样的卖方市场，好的资产比方说酒店并不多，很多人想要，所以卖方就会比较叽歪一点，比如要想购买我的酒店，我要求你先付10%的定金，有时甚至还要把正式协议都签了，之后才向你开放尽调的文件数据。尽管正式文件里会列出交割前提条件、交易终止情形和定金退还条款，但是起草、谈判、签署正式的交易文件不是小事，在这之前根本就看不到尽调材料，对于买家是一个挑战，这是一个需要特别注意的风险点。

假设双方约定，在签署购买协议之后的90天内买方有权进行尽调。作为买方来讲最理想的情况是，在90天内如果尽调的结果不理想，买方可以由于任何原因或者没有原因的退出交易，届时卖方需要退回定金。但对卖方来讲，它就会主张只有在非常有限的条件下才能退还定金，比如我们见到的比较严苛的情形是，必须存在以下两者原因之一才能够退定金：第一，进行房屋检验后，发现有建筑结构上的问题；第二，产权有重大的瑕疵，其它任何情形下买方都必须得买。关于这一点，可以说并没有行业惯例，而是需要进行谈判，可以说是双方交手的第一轮。

地产尽调需要注意的其它几个主要方面：（1）区域规划，买的物业是不是你想用做的用途，我们有客户在夏威夷打算买地盖别墅，但地的用途目前是农业用地，五英亩上才允许盖一栋别墅。（2）证照许可，我们遇到一个案例里，酒店没有酒牌，餐厅是酒店收入的重要来源，而餐厅很大的收入来源是卖酒水，所以没有酒牌对于收入有实质性的影响。（3）租约，如果买写字楼，写字楼的租金水平、租户数量、什么时候租约到期都需要仔细分析。（4）环境责任，这对所有业主都是连带的，比方说地下埋的油罐泄漏产生了污染，所有之前和现在的业主都要负责，但实际上之前的业主出售了之后你可能就找不到他了，而现在的业主是跑不掉的。

简要谈一下m88 casino app公司投资美国商业地产的几种主要模式。第一种是m88 casino app开发商到美国来开发，但是对于美国的情况不熟悉，所以跟美国的开发商合作。现在美国的很多开发商没钱，而中方通常出大头、甚至全部的钱。美国开发商因为对本地情况比较熟悉、人脉比较通透，所以它来负责主导政府证照的办理，以及在项目建成之后负责运营。m88 casino app开发商的作用除提供资金外，还有在m88 casino app的销售。比方说建公寓，可能相当一部分是会卖给m88 casino app买家的，因为中方在m88 casino app有丰富的市场资源和销售经验，这是美国开发商所没有的。

第二种模式，是m88 casino app公司投资到另一个m88 casino app公司开发的项目里去。比方说，m88 casino app的开发商到美国开发了一个项目，但是有m88 casino app另外一个投资人，他也许是做房地产的，也许不是，他做为小股东投资进来。这种情况我们遇到过多次，我们代表过的财务投资人持20%、30%、40%都有，我们也代表过操盘的开发商，当然不是在同一个项目里。这种项目我叫它日俄战争，日俄战争是日本和俄国100多年前在m88 casino app的土地上打的，这样的项目是m88 casino app的投资人和m88 casino app的开发商，两方都是m88 casino app人，但是是在美国的土地上进行的开发项目。我想这个以后会越来越多，m88 casino app投资人不一定都希望或者都能够自己去操盘，别人操盘，自己投资，可能更省事儿一些。

第三种模式可以叫做“轻资产路线”，可能未来会越来越多。比方说安邦收购华尔道夫酒店，希尔顿实际上也很愿意出售，因为希尔顿这样的国际酒店集团，更注重以下两个收入来源：一个是把酒店品牌特许给每家酒店的业主，每年收比如3%的特许费；另外一个是通过他们下属的经验丰富的专业酒店管理公司提供管理服务，再收比如3%的管理费，这两项就是6%，他们觉得没有必要再拥有实体酒店。事实上，这是美国大型酒店集团近来普遍倾向的做法，据说像四季酒店，它所有的酒店都不是自己拥有的。目前我们看到的大都是m88 casino app企业去收购地标性的建筑，这本身当然也有各个角度的价值，但未来m88 casino app公司的境外地产投资，不一定都是收购实体的建筑，而可能是建立自己的品牌，从特许和管理的方面来获得收入。