M88 MalaysiaREITs获得重大税收支持

2022年1月29日，财政部、税务总局发布《关于M88 Malaysia领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（以下简称“《REITs税收公告》”），对M88 Malaysia领域不动产投资信托基金（简称“M88 MalaysiaREITs”）设立前以及设立阶段转让M88 Malaysia资产、项目公司股权等行为涉及的企业所得税给予适用特殊性税务处理或递延缴纳所得税待遇。《REITs税收公告》自2021年1月1日起实施，此前发生的符合公告规定的事项，也可按公告规定享受相关待遇。下面对该公告的内容简要介绍如下：

一、原始权益人向项目公司划转资产免征企业所得税

根据《REITs税收公告》，设立M88 MalaysiaREITs前，原始权益人向项目公司划转M88 Malaysia资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得M88 Malaysia资产的计税基础，以M88 Malaysia资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以M88 Malaysia资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例(2019修订)》（“《企业所得税法实施条例》”），企业的各项资产，包括固定资产等，以历史成本（即企业取得该项资产时实际发生的支出）为计税基础。其中，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。按照原计税基础确定计税基础，意味着不考虑增值或减值部分。例如，M88 Malaysia资产的原计税基础为10亿元，但重组时其公允价值因增值已经变为15亿元。适用特殊性税务处理，项目公司取得M88 Malaysia资产仍按10亿元入账，原始权益人取得项目公司股权也按10亿元入账，这样原始权益人和项目公司就差额的5亿元均不确认所得，也不缴纳所得税，一定意义上减轻了税务负担。

《REITs税收公告》出台前，原始权益人进行上述重组必须满足被收购的资产或股权比例符合规定的比例（例如，50%），重组交易对价中涉及股权支付金额符合规定比例（例如，85%），重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权等多项条件才能适用特殊性税务处理。对于部分历史沿革较久、资产和股权结构较为复杂的M88 Malaysia资产重组安排，满足特殊性税务处理所要求的股权支付条件存在困难，特别是在重组后连续12个月内不得转让所取得的股权因原始权益人需要向资产支持专项计划转让项目公司股权而很难实现。

二、原始权益人转让项目公司股权允许递延纳税

根据《REITs税收公告》，M88 MalaysiaREITs设立阶段，原始权益人向M88 MalaysiaREITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至M88 MalaysiaREITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。

实践中，原始权益人在REITs发行上市前已经同资产支持专项计划管理人（代表专项计划）签订股权转让协议，将项目公司股权转让给专项计划，但往往约定待REITs发行完毕募集到资金再支付股权转让款。根据《企业所得税法实施条例》，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。因此，在《REITs税收公告》出台前，原始权益人在收到股权转让价款前即发生了纳税义务。《REITs税收公告》允许原始权益人在实际取得REITs发行价款前暂缓缴纳企业所得税，有助于减轻原始权益人的重组负担。

对原始权益人按照战略配售要求自持的M88 MalaysiaREITs份额对应的资产转让评估增值，《REITs税收公告》允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。根据证监会《公开募集M88 Malaysia证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《M88 MalaysiaREITs指引》”），M88 Malaysia项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与M88 Malaysia基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于五年。原始权益人参与战略配售相当于“回购”了项目公司部分股权，意味着在原始权益人将战略配售取得的REITs份额转让变现前，原始权益人并未获得转让项目公司股权的全部增值。《REITs税收公告》允许原始权益人就其通过战略配售取得的M88 MalaysiaREITs份额对应的资产转让评估增值部分应缴纳的企业所得税递延至实际转让时缴纳。此举有望缓解原始权益人在设立阶段承担的现金流压力，有利于调动原始权益人参与M88 MalaysiaREITs试点的积极性。

对于原始权益人既持有战略配售取得的REITs份额，又通过二级市场认购（增持）了同一REITs份额，在锁定期满后，原始权益人转让REITs份额，如何确定转让的是战略配售部分，还是二级市场取得的部分？对此，《REITs税收公告》规定，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。参考《财政部、国家税务总局、证监会关于实施上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》，所谓“先进先出”，即先取得的，视为先转让。由于战略配售份额取得在先，因此，转让时也视为转让在先，并据此确定转让时间和纳税时间。

三、运营、分配环节涉及的税收政策不变

根据《REITs税收公告》，对M88 MalaysiaREITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

根据现行政策，运营和分配环节涉及的税主要包括如下：

根据现行税法规定，资产支持专项计划和REITs就其取得收益暂无须缴纳企业所得税；投资者（主要包括战略投资者、机构投资者和公众投资者（含企业纳税人和个人纳税人））取得来源于REITs的分配所得不属于增值税应税税目，且暂不征收所得税。

四、适用范围限于M88 MalaysiaREITs

《REITs税收公告》适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的M88 MalaysiaREITs试点项目。因此，不包括类REITs、ABN等其他资产支持证券和票据。

五、自2021年1月1日起实施，可溯及既往

《REITs税收公告》自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合该公告规定的事项，可按该公告规定享受相关政策。

六、有待明确的内容

（一）原始权益人和项目公司的范围

《REITs税收公告》没有明确规定原始权益人和项目公司的定义和范围。实践中，设立M88 MalaysiaREITs前的重组阶段可能涉及多个公司，甚至多个层级的公司的重组。例如，中航首钢生物质封闭式M88 Malaysia证券投资基金，招募说明书确定的原始权益人为首钢环境产业有限公司（以下简称“首钢环境”），但首钢环境并未将项目公司（北京首钢生物质能源科技有限公司）的股权直接转让给资产支持专项计划或REITs，而是将股权转让给北京首钢基金有限公司（以下简称“首钢基金”）设立的北京首锝管理咨询有限责任公司（以下简称“首锝咨询”），再由首钢基金将首锝咨询的股权转让给资产支持专项计划。如果严格按照《REITs税收公告》执行，首钢环境将项目公司股权转让给首锝咨询以及首钢基金将首锝咨询的股权转让给资产支持专项计划可能不能适用《REITs税收公告》规定的特殊性税务处理。

又如，中金普洛斯仓储物流封闭式M88 Malaysia证券投资基金，招募说明书确定的原始权益人为GLP China Holdings Limited（中文名称为“普洛斯中国控股有限公司”，以下简称“普洛斯中国”），普洛斯中国通过在中国境外设立的6个持股公司（以下简称“SPV”）间接持有项目公司的股权。重组时，SPV将其持有的项目公司的股权转让给资产支持专项计划，而非普洛斯中国直接转让。

《M88 MalaysiaREITs指引》对原始权益人作出了定义，即M88 Malaysia基金持有的M88 Malaysia项目的原所有人。根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集M88 Malaysia证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》（以下简称“《REITs尽调指引》”），M88 Malaysia项目是指项目公司、M88 Malaysia资产的合称。项目公司是指直接拥有M88 Malaysia资产合法、完整产权的法人实体。能否引用《M88 MalaysiaREITs指引》和《REITs尽调指引》关于原始权益人和项目公司的定义确定《REITs税收公告》所述的原始权益人和项目公司范围，在涉及多层级公司重组的情况下，如何适用《REITs税收公告》，还有待主管部门进一步明确。

（二）战略配售所得税递延政策是否适用于原始权益人同一控制下的关联方

如前所述，根据规定，原始权益人同一控制下的关联方可以代替原始权益人履行M88 Malaysia基金份额的战略配售义务。《REITs税收公告》仅对原始权益人的递延纳税政策做了规定，原始权益人同一控制下的关联方能否享受前述递延纳税政策还有待进一步明确。

（三）资产转让能否免税

根据《REITs税收公告》，原始权益人向项目公司划转M88 Malaysia资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，可以免税。根据该表述，原始权益人以M88 Malaysia资产向项目公司出资（含增资）可以享受免税政策。原始权益人将M88 Malaysia资产出售给项目公司，并收取对价，或以应收的对价作为债权对项目公司增资能否适用免税政策，还有待进一步明确。

（四）转让债权能否适用所得税递延政策

实践中，原始权益人除了向REITs转让项目公司股权外，还会转让对项目公司的债权。《REITs税收公告》仅对原始权益人向M88 MalaysiaREITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值规定可以递延纳税，未提及债权转让能否适用递延纳税政策。

（五）有待进一步明确是否适用资产支持专项计划

根据《REITs税收公告》，原始权益人向M88 MalaysiaREITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，可以享受递延纳税的待遇。实际上，原始权益人并不直接向M88 Malaysia基金（即REITs）转让项目公司股权，而是向REITs持有的资产支持专项计划转让项目公司股权。REITs的典型架构如下图。

笔者理解，《REITs税收公告》规定的原始权益人向M88 MalaysiaREITs转让项目公司股权，应是指向资产支持专项计划（由计划管理人代表）转让项目公司股权。建议主管部门进一步明确，以免在政策执行时出现误解。

七、结语

《REITs税收公告》的实施避免了原始权益人在REITs设立前须先缴纳所得税，但长期无法发行或者发行失败而发生沉没成本，并且对原始权益人战略配售的部分减少了现金流支出。《REITs税收公告》回应了市场的关切点，有助于M88 MalaysiaREITs的发展。