规范房地产司法拍卖 ·《最高人民法院M88 Game进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》解读

随着网络技术在司法领域的深度应用，网络司法拍卖已成为执行财产处置的重要方式，但实践中也暴露出一些问题，如财产调查不充分、权利负担甄别不严、拍卖信息披露不全面等。这些问题不仅影响了拍卖的公正性，也损害了当事人的权益。2024年11月6日，最高人民法院印发《<M88 Game进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见的通知》（法[2024]238号）（以下简称“网拍指导意见”），从尽职调查、权利负担审查、建设工程价款核查、询价方式选择、刑事涉案财产变价程序、拍卖财产信息披露、被执行人自行处置机制、不动产腾退交付、重大事项合议审批以及拍卖辅助工作管理等多个方面进行了全面而细致的M88 Game。这不仅有助于提升执行效率和司法公信力，更有助于切实保障当事人的合法权益，推动司法工作的公正、透明和高效发展。本文将对网拍指导意见进行详细解读，剖析其亮点，供大家参考。

一、强化了执行法院的尽职调查义务

在司法拍卖过程中，财产状况是直接影响竞买人竞买意愿的核心因素。而由于竞买人参与竞买时，拍卖财产往往已处于查封、冻结状态，同时拍卖公告期时间有限，竞买人难以自行对拍卖财产展开尽职调查，也难以从被执行人处获得相关财产资料，因此无法全面、准确地掌握拍卖财产的权属状况、权利负担、税费负担和质量瑕疵等情况。

对此，2017年生效的《最高人民法院M88 Game人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》实际上是将上述风险转移给了竞买人。根据《最高人民法院M88 Game人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、十四条和十五条，拍卖公告应当包括拍卖财产已知瑕疵等信息，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，法院已按规定予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

而2020年修正的《最高人民法院M88 Game人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条虽然规定了执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料，但该条规定的调查范围不明确，并不能覆盖竞买人最关注的核心问题。

此次网拍指导意见明确从以下几个方面回应了竞买人关注的核心问题，强调了执行法院在以下几个问题方面的责任和义务：

1、尽职调查财产现状

网拍指导意见规定，M88 Game对财产现状进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。其中对于不动产，网拍指导意见指明了以下重点调查事项：M88 Game通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等方式，调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息。

2、严格审查权利负担的真实性

网拍指导意见规定，执行法院在财产调查过程中应当加大对虚假权利负担的甄别力度，案外人主张财产上存在租赁权、居住权等权利负担的，重点围绕合同签订时间、租赁或者居住权期限、租金支付、占有使用等情况，对权利负担的真实性进行审查。案外人所提事实和主张有悖日常生活经验、商业交易习惯的，对案外人“带租赁权”“带居住权”处置的请求不予支持。案外人有异议的，可以通过执行异议程序救济。发现被执行人与第三人通过恶意串通倒签租赁合同、虚构长期租约等方式规避或者妨碍执行的，应当依法严肃追究其法律责任。

3、认真核查建设工程价款情况

网拍指导意见规定，执行法院处置建设工程时，应当依法查明是否欠付建设工程价款，并按照下列情形分别处理：

发现存在或者可能存在欠付建设工程价款，但没有权利人主张的，执行法院可以通过张贴拍卖公告、调取工程合同、询问被执行人等方式查明有关权利人，通知其及时主张权利，争取一次性解决纠纷，减少后续争议。

尚未取得执行依据的案外人主张享有建设工程价款优先受偿权并提出优先受偿的，M88 Game对建设工程施工合同等进行审查并询问被执行人。经审查，认定案外人不具有优先受偿资格，案外人不服的，可以通过执行异议程序或者另诉救济；认定案外人具有优先受偿资格的，应当将其纳入分配方案，当事人对该方案不服的，可以通过分配方案异议及分配方案异议之诉程序救济。

建设工程价款优先受偿权人主张已与被执行人达成“以房抵债”协议，据以申请排除执行的，M88 Game依照民事诉讼法第二百三十八条处理（即理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回）。

实践中，拍卖财产的占有情况、租赁权或居住权等权利负担问题是执行中很容易发生争议的问题，此前这些风险实际上都由竞买人自行承担，而网拍指导意见明确规定相关调查义务均由执行法院承担，有力地保护了竞买人利益。

二、强调如实披露拍卖财产信息的义务

网拍指导意见规定，M88 Game全面如实披露财产调查所掌握的拍卖财产现状、占有使用情况、已知瑕疵和权利负担等信息，严禁隐瞒或者夸大拍卖财产瑕疵。拍卖财产为不动产的，M88 Game在拍卖公告中公示不动产占有使用情况，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用’等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。法律、行政法规和司法解释对买受人有竞买资格限制的，应当在拍卖公告中予以公示。

上述规定强调了信息披露的完整性和准确性，增强了拍卖的透明度，是保障竞买人公平参与拍卖的有力保障，也是提升司法公信力的重要举措。

三、M88 Game适用询价方式

此前《最高人民法院在M88 Game人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条中规定了可以评估和可以不评估的一般情形1，网拍指导意见对此作了进一步细化规定：

可以选择网络询价方式：无需由专业人员现场勘验或者鉴定且有大数据交易参考的住宅等财产；

经执行法院审查可以适用委托评估：当事人、利害关系人认为不应适用网络询价或者网络询价结果明显偏离市场价值，申请适用委托评估的；

应当适用委托评估方式：工业厂房、在建工程、土地使用权、商铺较多的综合市场、装修装饰价值较高的不动产等特殊或者复杂财产，目前尚不具备询价条件，当事人议价不成的。

上述规定灵活运用询价和评估方式，根据财产特点和实际情况合理确定价值评估途径，既提高了效率又保证了评估的科学性。

四、完善刑事涉案财产变价程序

网拍指导意见规定，刑事裁判涉财产部分执行，涉案财物最后一次拍卖未能成交的，执行法院应当按照《最高人民法院M88 Game刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（法释［2014］13号）第十二条第二款规定2，征询财政部门、被害人是否同意接收财产或者以物退赔等意见。财政部门、被害人不同意接收财产或者以物退赔的，可以进行无保留价拍卖。但对不动产等价值较高的财产进行无保留价拍卖的，应当合理确定保证金和加价幅度，经合议庭合议后，报主管院领导批准。

上述规定充分考虑了刑事涉案财产处置的特殊性，在保障国家利益和被害人权益的同时，M88 Game了无保留价拍卖的适用条件和程序，避免国有资产流失和被害人利益受损。

五、完善被执行人自行处置机制

1、新增二次流拍后的被执行人自行处置机制

根据《最高人民法院M88 Game人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对于第二次拍卖仍流拍的不动产，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，人民法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。而网拍指导意见规定，第二次网络司法拍卖流拍，债权人申请以物抵债或者第三人申请以流拍价购买的，执行法院应当通知被执行人。被执行人主张以高于流拍价的价格对拍卖财产自行处置的，执行法院经审查后可以允许，暂不启动以物抵债、第三人购买程序。被执行人自行处置失败的,执行法院再启动以物抵债、第三人购买等程序。

2、自行处置期限由90日缩短为60日

根据《最高人民法院M88 Game进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，对不动产等标的额较大或者情况复杂的财产，被执行人自行处置期限最长不得超过90日，而网拍指导意见将其压缩至一般不超过60日。

3、推出“带封过户”模式

网拍指导意见规定，自行处置不动产成交的，买受人向执行法院交付全部价款后，执行法院可以出具成交过户裁定。买方支付部分价款,剩余价款申请通过贷款等方式融资，并向执行法院提交相关融资等手续的，执行法院经协调不动产登记机构同意后，可以出具成交过户裁定，由买卖双方办理“带封过户”手续。

上述规定解决了因不动产处于查封状态导致被执行人自行处置后无法过户的问题，也避免了先解封再过户可能导致的解封后被其他法院查封的风险，在一定程度上提高了财产处置的灵活性和效率，并有利于保障各方权益。此前北京、济南、文昌、凤阳、宝应等地法院已经在探索“带封过户”模式，此次最高法院将该模式正式推向全国。

六、加大不动产腾退交付力度

网拍指导意见规定，对不动产进行处置，除有法定事由外，M88 Game负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。需要组织腾退交付的，M88 Game制作腾退预案，积极督促被执行人及有关占用人员主动搬离。对于督促后仍不主动搬离的，应当严格依法腾退，并做好执法记录、安全保障等工作。腾退过程中，被执行人、案外人存在破坏财产、妨碍执行等行为的，应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

上述规定突出了执行法院在不动产腾退交付中的责任，强化了对买受人权益的保障，有利于解决不动产拍卖中的“执行难”问题，体现司法拍卖的实际效果。

七、严格重大事项合议与审批

网拍指导意见规定，M88 Game建立重大事项权力清单和台账，对起拍价、加价幅度、权利负担、唯一住房拍卖、自行处置、以物抵债、第三人以流拍价购买等重要事项应当合议决定，按程序报批，严格落实院局（庭）长阅核制，不得由执行人员一人作出决定。

上述规定构建了内部权力制衡机制，避免了执行人员的独断专行。

八、依法打击扰乱网拍秩序的行为

在网拍指导意见出台之前，相关规定并未落实执行法院对拍卖财产的尽职调查等义务和责任，竞买人对拍卖财产状况存在信息差，市场上有不少中介机构利用竞买人对相关风险的顾虑，夸大宣称提供上述“拍前调查”“清场收房”“对接法院”等一站式服务，并按照成交价格的一定比例（例如3%）收取佣金。但实际上，该类中介机构相较于普通竞买者而言，在获取拍卖财产信息及不动产腾退交付等方面，并不掌握更多合法的“内部渠道”。

针对上述乱象，网拍指导意见规定，对通过夸大、欺瞒、误导等手段宣传提供“拍前调查”“清场收房”“对接法院”等一站式服务,诱导买受人支付高额佣金,甚至伪造司法文书骗取财物，严重扰乱网络司法拍卖秩序的行为，各级人民法院要积极联合公安、住建、市场监督管理等部门,坚决依法打击。

九、结语

网拍指导意见的发布标志着我国网络司法拍卖工作进入了一个新的阶段。网拍指导意见不仅为网络司法拍卖工作提供了明确的M88 Game和指引，也为维护当事人合法权益提供了坚实的保障，其众多亮点将有助于提升房地产司法拍卖的公正性、效率和公信力。

1.《最高人民法院M88 Game人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条：对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

2.《最高人民法院M88 Game刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十二条第二款：涉案财物最后一次拍卖未能成交，需要上缴国库的，人民法院应当通知有关财政机关以该次拍卖保留价予以接收；有关财政机关要求继续变价的，可以进行无保留价拍卖。需要退赔被害人的，以该次拍卖保留价以物退赔；被害人不同意以物退赔的，可以进行无保留价拍卖。