2013年外汇、M88 login新规对外商投资房地产的影响

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国家外汇管理局综 不构成实质性影响合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130号）

(1) 国家外汇管理局公布第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单。

不构成实质性影响

(2) 对2007 年6 月1 日以后（含2007年6 月1 日，下同）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不予办理M88 login登记和M88 login结汇核准手续。

(3) 对2007 年6 月1 日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。

尽管该法规被废止，但其他现行有效的法规中有相同或类似规定仍然需要遵循，主要有：

• 国家外汇管理局和建设部于 2006 年9 月1 日颁布并实施的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发［2006］47 号）第六条规定“外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的 35%的，不得向境外借用M88 login，外汇局不予办理M88 login登记和M88 login结汇核准 。”

• 国家外汇管理局综合司于 2007 年11 月12 日颁布并实施的《关于外商投资房地产企业M88 login登记有关问题的批复》（汇综复[2007]118 号）第一条规定“2007 年6 月1 日（含）以后增资的外商投资房地产企业，可在原未使用完的投资总额与注册资本之间的差额（以下简称“投注差”）范围内按相关规定举借M88 login；若该企业增资后的投注差小于其增资前的投注差，则其借用M88 login的总规模应不得超过其增资后的投注差。”

• 商务部、国家外汇管理局于 2007 年5 月23 日颁布并实施的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50 号）第六条规定“外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。”

• 19 号文中有相关要求（详见本文第二部分）。

• 21 号文第3 部分“境内直接投资业务操作指引”要求外商投资房地产企业在办理相关业务时必须提供商务部备案证明（详见下表）。

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国家外汇管理局综合司《关于实行网上公布通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]138号）

国家外汇管理局从2007 年7 月起通过网上服务平台向分局和外汇指定银行公布通过商务部备案的外商投资房地产项目名单，不再发纸质文件。

相关官方网站不公布通过商务部备案的外商投资房地产项目名单，但不构成实质性影响。

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国家外汇管理局综合司《关于下放外国投资者竞标土地使用权专用外汇保证金账户、外国投资者产权交易专用外汇保证金账户审批权限的通知》（汇综发[2008]130 号）

国家外汇管理局将外国投资者竞标土地使用权专用外汇保证金账户的审批权限下放各分局，由各分局核准开立外国投资者竞标土地使用权专用外汇保证金账户。

尽管该法规被废止，但对外商投资房地产领域不产生实质性的影响，理由如下：

• 根据国家外汇管理局于 2012 年11 月19 日发布、12 月17 日实施的《关于进一步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》（ 汇发[2012]59 号），取消原“外国投资者竞标土地使用权的保证类专用外汇账户”，取而代之的是统一的“保证金专用账户”；取消对保证金专用账户的核准制，改为登记制。而该废止通知的内容是关于核准权限的下放，因此该废止通知在废止之前因与新规定不符而事实上已不适用。

• 根据匿名电话咨询国家外汇管理局上海市分局外资科的情况，外商投资房地产企业用于支付竞标土地使用权保证金的账户的开户主体为项目所在地的规划、国土部门，并不需要由外商投资房地产企业自行申请上述保证金账户。

国家外汇管理局综合司《关于外商投资房地产企业外汇登记有关问题的通知》（ 汇综发[2009]42

号）

外汇管理部门和外汇指定银行可通过商务部官方网站查询检索已通过商务部备案的外商投资房地产企业名单，并据此办理外商投资房地产企业外汇登记和资本项目结售汇业务。

相关官方网站不公布通过商务部备案的外商投资房地产项目名单，但不构成实质性影响。

1.2

新设外商投资企业基本信息登记

外资房地产企业另需提交已通过商务部备案的证明材料。

• 建设部、商务部等六部委于 2006 年7 月11 日颁布并实施的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171 号）

• 国家外汇管理局和建设部于 2006 年9 月1 日颁布并实施的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发［2006］47 号）

• 商务部、国家外汇管理局于 2007 年5 月23 日颁布并实施的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50 号）

• 商务部于 2008 年6 月18 日颁布、7 月1 日实施的《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（商资函[2008]23 号）

• 商务部办公厅于2010 年11 月22 日颁布并实施的《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（商办资函[2010]1542 号）

1.3

外国投资者并购境内企业办理外商投资企业基本信息登记

外资房地产企业另需提交已通过商务部备案的证明材料。

1.4

外商投资企业基本信息登记变更、注销

办理外资房地产企业外方增资变更、中国投资者向外国投资者转让股权，或者外商投资企业营业范围增加房地产开发的，另需提交已通过商务部备案的证明材料。

（1）

对 2007 年6 月1 日(含)以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不予办理M88 login签约登记手续²。

原则（1）是“汇综发[2007]130 号”通知中的内容。尽管该通知已被废止，但外汇管理部门仍将其第一条中与M88 login登记相关的规定作为管理原则之一（参见注释2、3）。

（2）

对 2007 年6 月1 日(不含)以前成立的外商投资房地产企业，可在原“投注差”范围内按相关规定举借M88 login；增资后“投注差”小于其增资前“投注差”的以增资后“投注差”为准的。开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得借用M88 login，外汇局不予办理M88 login签约登记手续。

原则（2）和（3）是对其他现行有效的相关规定的延续和补充。

上述其他现行有效的相关规定主要有：

• 国家外汇管理局综合司于 2007 年11 月12 日颁布并实施的《关于外商投资房地产企业M88 login登记有关问题的批复》（汇综复[2007]118 号）第一条规定“2007年6 月1 日（含）以后增资的外商投资房地产企业，可在原未使用完的投资总额与注册资本之间的差额（以下简称“投注差”）范围内按相关规定举借M88 login；若该企业增资后的投注差小于其增资前的投注差，则其借用M88 login的总规模应不得超过其增资后的投注差。”

• 国家外汇管理局和建设部于 2006 年9 月1 日颁布并实施的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发［2006］47 号）第六条规定“外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用M88 login，外汇局不予办理M88 login登记和M88 login结汇核准。”

（3）

外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得借用M88 login，外汇局不予办理M88 login签约登记手续。